주택임대사업자 혜택

안녕하세요. 재테크 요정 지하니입니다. 오늘은 주택임대사업자 혜택에 대해 알아보도록 하겠습니다. 민간임대주택은 주택 취득 방법에 따라 크게 건설임대주택과 매입임대주택으로 나뉩니다.

말 그대로 건설임대주택은 임대사업자가 건설하여 임대하는 것이고, 매입임대주택은 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 것입니다. 부동산 투자자의 대부분은 매입임대주택 사업자에 해당될 것입니다.

 

주택을 임대 놓는다고 해서 반드시 임대주택으로 등록해야 하는 것은 아닙니다. 다만, 임대주택으로 등록하면 취득부터 양도까지 다양한 세제혜택과 자금지원을 받을 수 있습니다. 

그럼 먼저 주택임대사업자에게 주어지는 세제 혜택에는 어떤 것들이 있는지 살펴봅시다.

 

 

취득세 감면

 

취득세 감면은 모든 임대주택에 해당되는 것은 아니고, 건축주로부터 전용면적 60m² 이하 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양받은 임대주택의 경우 2018년 12월 31일까지(임대주택 등록 활성화 방안에 의거 2021년까지 연장 예정)는 취득세가 100% 감면됩니다(지방세특례법 제31조). 다만 단독주택과 다가구주택은 감면 대상이 아닙니다. 전용면적 60m² 초과 85m² 이하인 공동주택도 취득세를 50% 감면받을 수는 있지만, 이 경우에는 보유한 주택이 20호 이상이어야 하므로 대상자가 많지는 않습니다. 감면 대상자는 취득한 날로부터 60일 이내에 신청하면 됩니다.

 

단, 감면액 100% 중에서 15%는 '최저한세'라고 하여 납부를 해야 합니다. 최저한세란 법인이나 개인사업자가 각종 조세감면을 받더라도 최소한의 세금은 납부하도록 하는 제도입니다.

만약 감면받을 취득세액이 500만원이라면 모두 감면해 주지 않고 최저한세로 75만 원은 부담해야 합니다. 이때 주의할 점이 있습니다. 분양권은 취득세 감면의 대상이 되지만, 조합원 입주권은 대상이 되지 않는다는 점입니다. 분양권이 여러 사람을 거치게 되더라도 마지막 매입자가 분양된 주택의 잔금을 치르고 등기를 하면 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

재산세 감면

 

일정 규모 이하의 임대주택을 2호 이상 등록했다면 재산세를 감면받을 수도 있습니다.

단기 임대는 전용면적 60m² 이하일 경우 50% 감면, 전용면적 60m² 초과 85m² 이하일 경우 25%를 감면받습니다(지방세특례법 제31조). 준공공임대는 전용면적 40m² 이하일 경우 전액 면제, 전용면적 40m² 초과 60m² 이하일 경우 75% 감면, 전용면적 60m² 초과 85m² 이하일 경우 50%를 감면받습니다(지방세특례법 제31조의3).

 

 

종합부동산세 비과세

 

종합부동산세는 보유하고 있는 주택의 가액을 모두 합해서 세금을 매기는데, 일정 요건에 부합하는 임대주택은 그 합산대상에서 제외해 줍니다. 이를 합산배제라고 합니다. 매입임대주택이 합산배제 되려면 면적은 상관없이 가액 요건만 충족하면 되는데 그 조건이란 등록 당시 기준시가가 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하입니다. 또한 임대의무기간을 지켜야 하는데, 2018년 4월 1일 이후부터 합산배제를 받기 위해서는 준공공임대주택으로 등록해서 8년 이상 임대해야 합니다. 2018년 3월 31일 이전 등록한 주택은 5년 이상 임대하면 됩니다(종합부동산세법 시행령 제3조).

 

 

소득세 및 법인세 감면

 

1호 이상만 임대주택으로 등록해도 해당 주택에서 나온 소득세에 대해서는 감면 혜택이 있습니다. 단기임대는 30% , 준공공임대는 75%가 감면됩니다. 다만 이때는 기준시가 6억 원 이하이면서 전용면적 85m² 이하의 두가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 이때도 역시 임대의무기간을 지켜야 합니다. 단기임대는 4년 이상, 준공공임대는 8년 이상입니다(조세특례제한법 제 96조).

단, 주택임대소득이 연간 2,000만 원 이하라면 2018년까지는 비과세 대상이므로 따로 신고할 필요가 없습니다. 이후부터는 종합소득세를 계산할때 분리과세를 합니다.

 

 

 

 

거주주택 양도 시 1세대1주택 비과세

 

집이 여러 채라도 거주하는 주택을 제외한 나머지가 모두 임대주택으로 등록되어 있다면 1세대1주택자로 인정받을 수 있고, 그 주택에 2년 이상 거주한 후 팔면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다(소득세법 시행령 제155조19항). 이를 거주주택이라 하는데, 2년 이상 보유하면서 전 가족이 2년 이상 거주해야 합니다. 현재 거주하고 있지 않아도 되고, 2년을 연속해서 거주하지 않아도 됩니다. 드문드문 거주했더라도 기간을 합해서 2년 이상이면 가능합니다.

 

임대주택으로 등록한 나머지 주택은 모두 임대의무기간을 지켜야 합니다. 그러나 임대의무기간이 아직 충족되지 않은 상태에서 거주주택을 먼저 팔더라도 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다. 다만, 추후에 임대의무기간을 충족하지 않고 양도해 버린다면 비과세되었던 세금을 돌려줘야 합니다.

 

 

양도소득세 장기보유특별공제

 

장기임대사업자의 임대의무기간은 5년이지만, 그 기간을 넘어서 6년이상 임대하게 되면 연 2%씩 장기보유특별공제를 추가해줍니다. 원래 다주택자의 장기보유특별공제의 최고 한도는 30%이지만, 장기임대사업자는 최고 40%까지 공제가 가능합니다(조세특례제한법 제97조의4).

준공공임대사업자의 경우는 8년 이상 임대하면 장기보유특별공제 50%를, 10년 이상 임대하면 70%를 공제해줍니다. 2019년부터는 8년 이상만 임대해도 70%를 공제받을 수 있습니다(조세특례제한법 제 97조의3).

 

 

양도소득세 100% 감면

 

2015년부터 2018년까지 주택을 취득한 후 3개월 이내에 준공공임대주택으로 등록하고, 10년 이상 계속해서 임대하면 임대보유기간 동안의 양도소득세는 100% 감면됩니다(조세특례제한법 제97조의5).

 

 

임대소득세 필요경비에 대한 폭넓은 인정

 

주택임대사업자는 공제받을 수 있는 필요경비의 범위가 훨씬 넓습니다. 사업자등록을 하지 않고 임대를 할 경우 대출금 이자, 도배 및 장판 비용, 사무실 운영비 등은 양도소득세를 신고할 때 필요경비로 인정되지 않지만 주택임대사업자의 경우는 종합소득세 신고 시 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 그만큼 소득이 줄어들기 때문에 유리합니다.

 

결손금을 10년간 이월할 수 있는 것도 장점입니다. 올해 이익금이 많이 발생해서 세금을 많이 내야 할 처지인데 작년에 결손이 났다면 두 개를 합산해서 세금을 줄일 수 있는 것입니다. 이처럼 주택임대사업자로 등록하게 되면 사업자등록을 하지 않고 임대하는 것보다 다양한 세제혜택을 받을 수 있습니다.