양도소득세율과 장기보유특별공제에 대해 알아보자

투자자들이 가장 관심이 많은 세금은 아마 양도소득세(양도세)일 것입니다. 매매할 때마다 맞닥뜨려야 하는 세금인데다가 세율은 만만찮게 높지만, 절세할 수 있는 항목이 꽤 많기 때문입니다. 

 

양도소득세는 말 그대로 부동산을 양도해서 생긴 소득에 대해 부과되는 세금입니다. 소득을 많이 얻었으면 많이 내고, 적게 얻었으면 적게 내는 누진세율 구조가 적용됩니다. 내 집을 내가 팔아서 수익을 얻는다는데 왜 양도소득세를 매기는 걸까요? 이유는 우리나라가 부동산을 통해 이익을 얻는 것에 대해 엄격한 잣대를 들이대기 때문입니다. 다른 나라에도 'Capital Gain Tax(자본이득세)'라고 해서 비슷한 개념의 세금이 있지만, 우리나라의 양도소득세율은 상대적으로 높은 편입니다.

 

 

양도소득세의 과세표준을 구하는 방법

 

양도소득세 역시 여타 세금과 마찬가지로 '과세표준 X 세율'로 계산합니다. 다만 그 과세표준을 구할 때 공제하는 항목이 많다 보니 복잡해 보일뿐입니다. 양도소득세의 과세표준과 세율은 아래와 같습니다. 참고로, 양도소득세 역시 누진세율 구조가 적용되므로 일정한 과세표준 구간을 넘어가면 세율도 높아집니다.

 

양도소득세의 과세표준 구하는 방법을 자세히 알아봅시다. 일단 내가 집을 판 가격에서 샀던 가격을 뺍니다. 여기에 그동안 들어간 필요경비를 뺀 금액을 양도차익이라고 합니다. 이 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 항목을 제하면 과세표준이 나옵니다.

 

*장기보유특별공제란? 

부동산을 3년 이상 보유하고 팔 경우 양도소득세를 산정할 때 일정한 금액을 공제해주는 제도

 

 

양도소득세의 과세표준 및 세율

 

 

이해를 돕기 위해 구체적인 사례를 들어봅시다. A는 1주택자가 아니고, 투자를 위해 3억 원짜리 아파트를 추가로 매입했습니다. 2년이 지나서 이 아파트를 3억 5,000만 원에 팔게 됐습니다.

이때 판 가격과 산 가격의 차이는 5,000만 원입니다. 여기에 중개수수료, 보일러 교체 비용 등 필요경비가 1,000만 원 정도 들어갔다고 합시다. 이 비용을 빼면 4,000만 원이 나오는데, 이것이 바로 양도차익이 됩니다.

 

A는 이 아파트를 2년 동안 보유했습니다. 만약 보유기간이 3년 이상이면 장기보유특별공제를 받게 되지만, 2년밖에 되지 않아서 대상이 아닙니다. 대신 1인당 1년에 한 번은 기본공제라고 해서 250만 원까지 공제를 받을 수 있습니다. 4,000만 원에서 이 기본공제를 빼고 나면 3,750만 원이 나오는데 이 3,750만 원이 바로 과세표준이 됩니다.

 

앞서 제시한 표를 보면 과세표준이 3,750만 원일 때의 세율은 15%이고 누진공제액은 108만 원입니다. 이에 따라 계산을 해 보면 '3,750만 원 X 15% - 180만 원'이므로 454만 5,000원이 나옵니다. A가 내야 할 양도소득세는 454만 5,000원입니다.

 

그런데 여기서 끝이 아닙니다. 양도소득세에는 항상 지방소득세가 함께 붙어서 나옵니다. 

지방소득세는 양도소득세의 10%만큼 추가됩니다. 따라서 양도소득세는 454만 5,000원이지만 여기에 지방소득세 45만 4,500원이 추가되어 실질적으로 납부하는 금액은 499만 9,500원입니다.

 

 

 

 

양도소득세는 주택의 경우 매입한 지 1년 이내에 다시 팔면 40%의 단기세율을 적용합니다.

참고로, 예전에는 다주택자가 집을 팔 경우에는 중과세라 하여 기간에 상관없이 50~60%라는

높은 세율을 적용받았지만, 이 중과 제도는 2014년에 폐지되었다가 2018년 4월 1일부터 조금 다른모습으로 부활했습니다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 기본세율에 10%p

내지 20%p가 가산되는 것입니다. 

 

구체적으로 살펴보면, 보유기간이 1년 미만일 경우 주택은 40%의 세율이 적용됩니다. 이것은 과세표준과 상관없이 일괄적으로 적용되는 세율입니다. 만약 앞의 경우처럼 과세표준이 3,750만 원인데 보유기간이 1년을 넘지 않았다면 양도소득세는 무려 1,500만 원입니다. 따라서 웬만하면 주택은 1년 이상, 주택 이외 다른 부동산은 2년 이상 보유하는 것이 세금을 줄이는 방법입니다.

 

 

보유기간에 따른 양도소득세 세율

※ 10%p 추가과세 : 조정대상지역 내 2주택자, 비상업용 토지

※ 20%p 추가과세 : 조정대상지역 내 3주택 이상자

※ 2018. 1. 1. 부터 조정대상지역 내 분양권은 보유기간 상관없이 50% 단일세율 적용

 

 

위 표를 자세히 살펴보면 조합원 입주권과 분양권의 세율이 다른 것을 알 수 있습니다.

조합원 입주권은 재건축·재개발 사업장이 관리처분인가를 받으면 조합원들은 새로 짓는 아파트에 입주할 수 있는 권리를 갖게 되는 것을 말합니다. 조합원 입주권의 장점은 일반 분양권 소유자보다 좋은 동·호수를 우선 선택할 수 있다는 점입니다. 이 입주권을 사면 조합원 자격으로 새 아파트를 분양 받을 수 있습니다.

 

반면 분양권은 조합원이 아닌 사람이 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다.

재개발·재건축 사업이 상당 부분 진행된 단지의 일반분양에 청약접수를 해서 당첨됐을 때, 건설회사와 계약을 하면 받게 되는 권리입니다. 세법에서는 조합원 입주권은 주택 수에 계산되는 반면, 분양권은 주택으로 보지 않고 부동산 권리로 봅니다. 분양권은 등기가 이루어지기 전까지 주택에 포함되지 않습니다. 그래서 분양권은 받은 지 1년 이내에 팔게 되면 50%, 2년 이내에 팔게 되면 40%의 높은 단기 세율을 적용받게 됩니다(조정대상지역 내 분양권은 보유기간 상관없이 50% 단일세율 적용). 분양권에 투자하려는 분들은 이 점을 고려하시기 바랍니다.

 

단, 이때의 기준은 계약일이 아니라 잔금일입니다. 계약은 2년이 채 안된 시점에 하더라도 매도자와 잘 협의해서 잔금일을 2년이 지난 후로 미룬다면 40%의 세율이 아니라 일반세율인 6~42%을 적용받을 수 있습니다. 따라서 부동산을 살 때부터 미리 팔 시기를 잘 계산하고 맞추는 것이 훌륭한 투자자의 소양입니다.

 

 

장기보유특별공제 제대로 알아보자

 

 

A씨는 현재 거주 중인 아파트 외에, 10년 전에 구입한 아파트가 하나 더 있습니다. 10년 전 2억 원에 구입했던 이 아파트는 인근 지하철역 개통과 함께 재건축 이야기가 솔솔 나오면서 5억 원으로 올랐습니다. 양도차액만 3억 원이 된 것입니다. 이럴 때 A씨가 10년 된 이 아파트를 판다면 양도소득세를 얼마 내야 할까요?

 

 

장기보유특별공제의 기간별 공제율

 

 

세무당국은 부동산을 오래 보유한 사람들에게 양도소득세를 할인해 주는 장기보유특별공제를 적용합니다. 보유기간이 3년을 넘을 때부터 적용되며, 당연히 다주택자보다는 1가구1주택자가 더 많이 혜택을 받습니다. 구체적인 공제율은 위의 표를 참고하기 바랍니다.

표를 보면 2019년부터 장기보유특별공제율이 축소되는 것을 알 수 있습니다. 2019년부터 30%를 공제받기 위해서는 총 15년이 경과되어야 합니다. 햇수가 늘어날수록 3의 배수로 증가하던 공제율이 2019년부터는 2의 배수로 늘어나기 때문입니다.

 

앞서 예를 든 A씨의 사례를 적용해 봅시다. A씨는 10년 이상 보유한 결과 3억 원의 차액을 얻었습니다. 계산의 편의성을 위해 자본적지출 및 필요경비가 5,000만원이라고 치면 양도차익은 2억 5,000만 원이 됩니다. 이제 장기보유특별공제를 적용해야 하는데, A씨는 10년 이상 보유했고 다주택자이므로 30%를 공제합니다(2018년 기준). 그러면 1억7,250만 원이 남습니다. 여기에 기본공제 250만 원을 빼면 최종적으로 1억 7,250만 원이 남습니다. 바로 이 1억 7,250만 원이 A씨의 과세표준이 됩니다.

 

앞서 보여드린 양도소득세 세율표에 따르면 과세표준이 1억 7,250만 원일 경우의 세율은 38%, 누진공제액은 1,940만 원입니다. 따라서 최종적으로 A씨가 내야 할 양도소득세는 '1억 7,250만 원 x 38% - 1,940만 원'이므로 약 4,615만 원이 됩니다. 여기에 지방소득세 10%까지 합하면 양도소득세로 내야할 총액은 5,076만 5,000원입니다.

 

만약 A씨가 1가구1주택자였다면 양도소득세가 비과세되었을 것입니다. 단, 1가구1주택자라도 매도가격이 9억 원을 넘는 고가주택이라면 9억 원을 넘는 금액 중 양도차익이 차지하는 비중에 따라 양도소득세를 일정 부분 내야 합니다. 이때 과세 대상 금액을 구하는 공식은 다음과 같습니다.

 

과세되는 양도차익 = 주택 전체의 양도차익  X  (양도가액 - 9억 원) / 양도가액

 

여기에 10년을 넘게 보유했다면 양도차액의 80%가 장기보유특별공제가 됩니다. 예를 들어 1세대1주택자이면서, 주택의 양도가액이 12억 원이고 취득가액이 7억 원이라면 총 양도차익은 5억 원입니다. 위 산식에 적용해본다면, 과세되는 양도차익은 1억2,500만 원이 됩니다.

 

과세되는 양도차익 = 5억 원  X  (12억 원 - 9억 원) / 12억 원  = 1억 2,500만 원      

                                                                            

여기에 장기보유특별공제 80%를 적용하면 실질적인 양도차익은 2,500만 원입니다. 계산은 복잡해 보이지만, 결과적으로 1주택자이면서 9억 원을 넘는 고가주택을 10년 이상 보유한 사람은 장기보유특별공제를 80%나 받기 때문에 양도소득세 부담이 크지 않습니다.

 

투자자들 중에는 막연하게 집을 빨리빨리 회전시켜야 돈이 된다고 생각하는 사람들이 있습니다.

하지만 그것은 집을 팔아 얻은 수익이 실제 들어간 돈에 비해 많을 때의 이야기이고, 세금과 비용 등등을 모두 빼고 나니 몇 푼 남는 게 없을 때는 오히려 오래 머무는 것이 나을 수도 있습니다. 어차피 살 집은 필요합니다. 무조건 이사를 결정하기 전에 양도소득세와 그 밖의 보이지 않는 손실비용까지 고려해서 종합적으로 판단하기 바랍니다.

 

참고로, 장기보유특별공제는 주택뿐 아니라 토지나 상가 등에도 적용됩니다. 단, 조합원 입주권 등 미등기 상태에서 양도한 자산은 적용되지 않습니다. 특히 비사업용 토지의 경우는 2016년   

1월부터 장기보유특별공제를 적용하긴 하지만, 그 이전에 보유했던 기간은 인정해주지 않았습니다. 다행히도 2017년 1월 1일부터는 비사업용토지를 양도할 때 실제 보유기간을 인정하도록 세법이 개정되었습니다.