조합원 입주권 양도소득세 계산에 대해 자세히 알아보자

안녕하세요. 재테크 요정 지하니입니다. 오늘은 조합원 입주권 양도소득세 계산에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다. 8 · 2 대책이 나온 이후 상당히 많이 받은 질문이 "재건축 · 재개발 물건을 샀을 때에도 중과 대상이 되느냐"였습니다. 결론부터 말하자면, 조합원 입주권은 중과주택 수를 계산할 때 포함되지만 그 자체를 매도할 때에는 중과가 적용되지 않습니다. 반면 분양권은 중과주택 수에 포함되지 않고 그 자체를 매도할 때에도 중과가 적용되지 않습니다.

 

 

조합원 입주권은 포함, 분양권은 불포함

 

흔히 세법상 조합원 입주권과 분양권을 헷갈리는 분들이 많은데, 그 차이점부터 짚고 넘어갈 필요가 있습니다. 어느 재개발 지역에 헌 집이 1,000세대가 있는데 이것을 헐어 새 집을 1,500세대 짓는다고 가정합시다. 이때 헌 집을 가지고 있었던 1,000세대는 새집을 분양받을 수 있는 권리를 받게 됩니다. 이것이 조합원 입주권입니다. 반면에 새로 생길 500세대는 일반에게 공모해서 분양하게 되는데, 이것이 분양권입니다.

 

분양권은 원래 없었던 주택이 새로 생기는 것이기 때문에 실제로 집이 지어지고 등기가 이뤄지기 전까지는 주택으로 보지 않습니다. 그래서 분양권은 주택 수에 포함되지 않는 것이죠.

반면 조합원 입주권은 주택 수에 포함이 됩니다. 이미 헐리기 전에 주택으로 쓰였던 집이 존재했고, 조합원 입주권은 그 집을 그대로 승계한 것이라고 보기 때문입니다. 

 

그렇다면 이번 중과 규정에서는 어떻게 적용되지는 살펴봅시다. A씨는 조정대상지역인 서울 내에 주택 2채와 조합원 입주권 1개를 가지고 있습니다. 반면 B씨는 똑같은 지역 내에 주택 2채와 분양권 1개를 가지고 있습니다. A씨가 가진 조합원 입주권은 주택 수에 포함이 됩니다. 

다른 두 채의 집과 함께 조합원 입주권도 서울에 위치하므로 A씨의 중과주택 수는 총 3채입니다.

 

반면 B씨가 가진 분양권은 주택 수에 포함되지 않으므로, 놀부 씨의 중과주택 수는 총 2채입니다. 같은 지역의 주택을 팔 경우 A씨는 3주택이므로 20%p의 중과를 적용하지만, B씨는 10%p의 중과만 적용받게 됩니다.

 

 

 

 

 

조합원 입주권 자체를 팔 때는 중과되지 않는다

 

다만, 조합원 입주권도 그 자체를 양도할 때에는 중과가 적용되지 않고, 일반주택과 마찬가지로 일반세율을 적용받습니다. 즉, 보유기간이 1년이내일 때에는 무조건 세율 40%를, 1년을 초과했을 때에는 과세표준에 따라 6%에서 42%까지의 세율을 적용받는 것입니다. 이런 점을 활용하면 절세 전략도 생각해 볼 수 있습니다. 앞서 언급한 A씨의 사례를 다시 살펴봅시다. 파는 순서만 잘 조정해도 상당한 금액을 절세할 수가 있습니다. 바로 조합원 입주권을 먼저 파는 것입니다.

우선 A씨의 보유 주택을 정리하면 밑에 표와 같습니다.

 

A씨의 중과주택 수(총 3채)

 

 

만약 A씨가 주택A를 먼저 판다면 중과주택 3주택에게 적용되는 20%p가 가산됩니다.

이것은 주택B도 마찬가지입니다. 그런데 셋 중에서 조합원 입주권을 먼저 팔게 되면 다릅니다.

조합원 입주권은 중과주택 수에는 포함되지만, 그 자체를 팔 때는 중과가 적용되지 않으므로 20%P의 가산없이 일반세율(6~42%)을 적용받는 것입니다.

 

조합원 입주권을 팔았다면 이제 남은 중과주택은 주택A와 주택B뿐이므로 총 2채가 됩니다.

이제는 어떤 것을 먼저 팔든 중과율은 10%P 가산으로 줄어듭니다. 총 3채를 팔면서 첫 번째(조합원 입주권)를 팔 때에도 중과를 피할 수 있을 뿐 아니라, 두 번째(주택A 또는 주택B)를 팔 때에도 중과세율이 낮아지므로 엄청난 절세 효과가 생기는 것입니다. 결과적으로 중과주택 중에 조합원 입주권이 들어 있을 경우에는 조합원 입주권을 먼저 파는 것이 절세 측면에서 유리합니다.

 

 

분양권의 양도소득세도 강화되었다

 

참고로, 8 · 2 대책에서는 분양권에 대한 양도소득세도 강화되었습니다. 기존에는 분양권을 팔아서 양도차익을 얻었을 경우의 양도소득세율은 보유기간이 1년 미만일 경우 50%, 1년 이상에서 2년 미만일 경우 40%, 2년 이상 보유한 후 매도하면 과세표준에 따라 일반과세(6~42%)를 적용했습니다.

 

그런데 2018년 1월 1일부터는 조정대상지역 내 분양권을 양도할 경우 보유기간과 관계없이 무조건 50%의 양도세율이 적용됩니다. 전국의 모든 분양권에 적용되는 것이 아니라 조정대상지역 내의 분양권에만 적용되며, 조합원 입주권에는 적용되지 않습니다.

 

여기도 예외는 있습니다. 양도 당시 무주택자 또는 무분양권자 세대이면서, 양도자가 30세 이상이거나 배우자가 있는 경우(미성년자는 제외, 배우자가 사망 · 이혼한 경우는 포함)에는 분양권의 중과세 적용을 유예합니다.